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海银财富香港回归20周年专题:你知道这二十年我经历了什么?

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前言
海银财富香港回归20周年专题:你知道这二十年我经历了什么?香港本地生产总值从1997年的1.37万亿港元增长到2016年末的2.49万亿港元,财政储备变成20年前的近3倍。



△海银财富分析:香港本地生产总值
数据来源:香港特区政府统计处

海银财富分析,1997年香港楼市从高峰跳水式下跌时,相信那些叫苦连天的负资产业主们,做梦都想不到, 20年后的香港楼市,楼价竟然比97年的高位再升50%,而且私人住宅的市值还翻一番至超过七万亿元。



△海银财富分析:香港20年房价走势
数据来源:香港美联

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香港楼市,20年间的十起十落
海银财富分析,过去20年,香港经济遭遇过不少冲击,从97年金融风暴,到2003年非典肆虐,再到2008年的金融海啸,都让楼价遇冷,这二十年来楼价经历了十次大起大落。



△海银财富分析:香港20年房价涨跌幅情况
数据来源:香港美联

海银财富分析,美联物业分析师表示,近年楼价不断创新高,但回归20年来,楼价呈现“十起十落”格局。在1997年楼价高峰期,二手住宅单位的平均实用呎价约7767元。后来亚洲金融风暴影响下急速下跌。海银财富分析,到了后来非典危机,每平方呎价更跌至2309元的低位。海银财富分析,后来楼市逐渐复苏,今年5月住宅的平方呎价约11509元,已经大幅超过97年的高位,目前比当时的高位累计升近50%。

海银财富分析,除了楼价大升,过去20年香港的私人住宅数量也有所增加。据统计,1996年底香港私人住宅单位约91万个,而截至去年年底,私人住宅单位增加27%至116万个,数量增长远低于价格升幅。海银财富分析,若从香港私人住宅总存量及平均每宗二手成交金额来计算市值,1996年私人住宅总巿值约为4.1万亿元,目前的巿值约7.8万亿元,升幅约90%,在20年间翻一番。



△海银财富分析:香港私人住宅20年市值变化情况
数据来源:香港美联

海银财富分析,由于楼价不断升温,20年后的相对小额楼盘已经绝迹。在回归的第一年,500万元或以下的楼盘,在一手和二手住宅注册量比例接近79%。但是此比例已经下降至44%,可见小额楼盘已经大幅减少,首付压力越来越大。

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海银财富分析:内地元素成为重要影响力
海银财富分析,香港回归20年,和内地的经济的关系日益密切,内地元素也成为香港楼市的重要影响力之一,从内地买家发展到内地地产商都来香港楼市分一杯羹。海银财富分析,据房地产中介美联物业的统计,如果按已知买家姓名分析,内地买家在香港住宅注册金额的比例不断攀升,并且在2011年第四季曾升至25%的高位。后来香港政府出手多项辣招,非香港居民买楼的门槛和税收大幅增加,这个比例才开始慢慢下跌,并曾跌至不足10%,但是近年又回升至10%至15%的水平。

个人投资者来香港买楼的同时,不少内地过江龙也来香港楼市发展。海银财富分析,在2013年之前,内地或中资发展商在香港卖地市场成交的占比少于3%。后来内地土豪们逐渐进驻香港市场,在过去的一个财政年度,中资投地比例已经增加至近四成。海银财富分析,在全年销售的25幅住宅地皮中,中资地产商投得地皮总金额的占比为58%。其中最贵的3块地皮,都纳入内地发展商囊中。而今年年初至今,香港政府卖出的住宅用地中,大部分成为中资发展商的囊中物。海银财富分析,不足半年,这些过江土豪们,已经豪花超过300亿元在香港投地。因为早前人民币贬值,加上内地政府加强楼市调控,所以越来越多内地发展商来香港投地,分一杯羹。预期随着内地发展商旗下的项目逐渐投入建设,未来3至4年,香港住宅市场供应中,有15%至20%将来自中资发展商。


结语
海银财富总结,尽管香港官方不断加大对炒楼趋势的遏制,但效果却并不尽如人意。早在去年11月,香港特区政府就宣布将住宅物业印花税进一步全面划一提高至15%,首次置业及换房的香港永久性居民可获得豁免,调高的税率也不适用于非住宅物业。

然而也就是从去年底开始,香港出此新政后,香港住宅楼价就已经连续四个月刷新历史高位,成交量也回升至接近调控前的水平。海银财富总结,楼市愈压愈旺,加上投资者利用政策漏洞大手买入住宅物业的情况趋于严重,分析人士认为,政府即使再出手,选项亦将有限。

香港房价高企,但成交量仍然大幅上涨,市场普遍认为,短期内香港的房价很难下滑。不过近日香港金融监管局就按揭贷款风险向银行发出警告,称地产开发商为买家提供高成数按揭趋升,风险会增加,考虑是否要加强银行贷款予开发商的风险管理。部分市场人士认为,香港特区政府随时可能会再出限制调控楼市。


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